鄂州民政文[2018]122号

 

 

鄂州市业主大会和业主委员会指导规则

（试行）

 

第一章  总则

 

第一条  为规范物业区域业主大会、业主委员会行为，维护广大业主合法权益，促进平安社区、法治社区、和谐社区建设，依据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《湖北省物业服务和管理条例》，结合我市实际，制定本规则。

第二条  本市物业区域业主大会、业主委员会成立及其活动适用本规则。

第三条  街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。

市、区（开发区）民政部门负责指导、监督业主大会成立、业主委员会选举及其日常工作。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）做好与物业服务有关的工作。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。有条件的地方应规范农村社区物业管理，研究制定物业管理费管理办法；探索在农村社区选聘物业服务企业，提供社区物业服务。

各级民政部门、街道办事处、乡镇人民政府要把业主大会和业主委员会建设纳入社区治理范畴。

第四条  街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当建立物业服务联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）召集，房产、公安、民政、城管等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

 

 第二章  业主大会

 

第五条  一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定，其人数原则上不少于30人或业主总数的十分之一。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第六条  符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%的;

(二)交付的房屋套数达到总套数50%的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到20%的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区业主大会会议的筹备经费由区级人民政府、街道办事处（开发区管委会）承担。

第七条  符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当在30日内书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）。

街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当在收到通知之日起30日内向上级民政部门书面报告，接受上级民政部门的指导、监督，组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

第八条  业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府（开发区党工委、管委会）、居(村)民委员会和业主（首次业主大会筹备组应有建设单位代表参加）7至9名单数成员组成，其中街道办事处（乡镇人民政府、开发区管委会）代表1名、居(村)民委员会代表1名、业主代表3-7人；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府（开发区党工委、管委会）的代表担任；业主代表应包含党员、在职干部、退休人员，其中，党员的比例不少于50%。新建小区首次业主大会会议筹备组应有1名建设单位代表参加。

业主大会筹备组中的业主代表应具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守管理规约，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定的组织能力；

（五）具备必要的工作时间。

前款内容应当在业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主。

第九条  业主大会会议筹备组应当做好以下工作:

(一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草（修订）业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)确定业主委员会委员候选人名单;

(五)业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在物业区域内显著位置公告。业主对公告内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

第十条  首次业主大会会议召开前，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当将上述资料建档保存。

第十一条  业主大会会议讨论决定下列事项:

(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

(七)改变共有部分的用途;

(八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;

(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

(十)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

(十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

第十二条  业主大会参加的业主过半数方可召开，决定的事项经过半数同意方能生效。决定本规则第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十三条  业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议的;

(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

(三)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当责令业主委员会30日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）组织召开。

第十四条  成立业主代表大会的物业区域，业主代表大会每届任期不超过五年，业主代表的换届工作由街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）参照成立业主大会的程序组织实施。

第二章  业主委员会

 

第十五条  业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。

业主委员会由5至11人单数组成，由业主大会采取无记名投票方式，按得票多少的顺序产生。每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数50%的，应当重新选举业主委员会。

第十六条  业主委员会候选人由以下方式产生：

（一）街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）提名；

（二）社区居委会推荐；

（三）业主代表推荐；

（四）五名及以上业主联名推荐；

（五）楼栋长推荐；

（六）个人自荐。

第十七条  业主委员会委员候选人应包含党员、在职人员、退休人员，同时具备下列条件：

（一）本物业区域内的业主；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为；

（四）本人、配偶及直系亲属没有在本物业区域内实施服务的物业服务企业中任职；

（五）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；

（六）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力；

（七）具有一定的组织能力；

（八）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；

（九）具备必要的工作时间。

凡违法搭建、违章装饰装修、擅自改变物业使用性质、拒交物业服务费、不遵守业主管理规约、涉黑涉恶等人员不得作为业主委员会候选人。

第十八条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向市（区）房产行政主管部门、市（区）民政部门和街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）备案。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第十九条  业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问;

(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益;

(五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用;

(七)根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

(九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第二十条  业主委员会委员不得有下列行为:

(一)拒绝或者放弃履行委员职责;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

第二十一条  业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)不再具备履行职责能力的;

(四)任职期间被追究刑事责任的;

(五)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。

第二十二条  业主委员会任期届满60日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当向上级民政部门报告，按规定组织召开业主大会会议，完成换届选举。

第二十三条  业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

第二十四条  业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。

 

第四章  办公场所和活动经费

 

第二十五条  业主委员会的活动场所，应在物业管理用房中安排，面积不少于20平方米，配备必要的办公设备。

第二十六条  首次业主大会会议所需经费由建设单位承担；业主代表、业主委员会换届大会所需经费由街道办事处、乡镇人民政府（开发区管委会）承担；业主大会、业主代表大会、业主委员会日常工作经费由全体业主承担，费用的筹集、管理、使用等具体规定由业主大会议事规则约定。

业主大会、业主代表大会、业主委员会日常工作经费的使用应每月在物业区域内显著位置公示，接受业主的监督和质询。

 

 

 

 

鄂州市房产管理局                  鄂州市民政局

2018年9月12日